O Papel da Auditoria e do Direito nos Condomínios

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No Brasil, segundo uma pesquisa feita pela ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais), há mais de 68 milhões de pessoas que moram em condomínios. 

Esses condomínios são administrados por mais de 421 mil síndicos e síndicas que movimentam mais de 165 bilhões de reais por ano. 

No Distrito Federal há 17.568 e, desses, apenas 1.150 são profissionais, com base na ABRASSP. 

O mercado indica que muitos desses condomínios não possuem uma assessoria contábil e nem administrativa, gerando muita insatisfação por parte dos moradores que pagam suas taxas condominiais sem ao menos saber onde os recursos estão sendo aplicados. 

Menos ainda se sabe sobre os direitos e deveres de cada morador e o papel do síndico, o que acaba provocando um ambiente desgastado no local onde se pretende descansar e usufruir de bons momentos com a família. 

Existem muitas vantagens em se morar em condomínio. Dentre elas destacamos: 

  • Segurança, 
  • Lazer, 
  • Círculo de amizades, 
  • Privacidade, 
  • Silêncio, 
  • Bem comum, 
  • entre outros. 

Contudo, tudo isso pode ser deixado de lado se não houver conhecimento de como morar sabendo de seus direitos e deveres.

Exige-se paciência e respeito para uma boa harmonia, pois, viver em comunidade nem sempre é fácil, principalmente quando se trata de um condomínio. 

Pode ser um desafio morar em um lugar onde a proximidade com o vizinho é muito maior. Morar em condomínio exige consciência do seu espaço e respeito pelo espaço do outro.

Nesse cenário, é instigante apresentar o papel de uma auditoria e de uma consultoria advocatícia no auxílio imparcial de oposições extremas entre o direito de um e o direito coletivo

A) Direitos e deveres

Ao morar em condomínio, como em toda comunidade, você precisa conhecer seus direitos e deveres. Os condomínios possuem regras a serem cumpridas para garantir a convivência em harmonia, embora ainda assim ocorram conflitos.

O Regulamento Interno é que vai reger as condutas da vida condominial e o ideal é conhecer essas regras mesmo antes de comprar o imóvel, porque alterá-las depois é bem mais complexo.

Além do Regulamento Interno, há também a Convenção que você precisa conhecer. 

Ambos documentos, descrevem o que pode e o que não pode ser feito dentro do condomínio, as providências a serem tomadas em cada situação e também as penalidades impostas na ocorrência do desrespeito a estas regras.

Segundo o ALSO ON BLOG.TOWNSQ.COM.BR, publicado em 21/agosto/2018, os Condomínios lidam com muito dinheiro. 

“Para você ter uma ideia, apenas na cidade de São Paulo é estimado que os condomínios arrecadem em torno de R$ 18 bilhões por ano. Com um fluxo tão intenso de recursos, as chances de ocorrerem erros, fraudes e desvios são grandes.

Por causa disso, auditorias em condomínios se tornam um importante aliado da gestão condominial, trazendo transparência às finanças e permitindo que o trabalho do síndico flua corretamente.”

Uma auditoria condominial, traz a segurança da aplicação dos recursos e lisura nos procedimentos, contribuindo de certa forma para harmonia na vizinhança. 

Ela também busca certificar que todas as entradas e saídas de dinheiro estejam sendo realizadas corretamente, verificando se todas as movimentações financeiras possuem recibos que comprovem a sua origem e destino. 

Além de conferir se tudo está sendo feito de acordo com o orçamento aprovado pela assembleia.

Dessa forma, podemos dizer que existem dois tipos de auditorias para condomínios:

Auditoria investigativa: é aquela que busca comprovar casos de fraudes, desvio de verbas ou superfaturamento dentro do condomínio, obtendo provas para mover ação contra o responsável pela administração, o síndico ou administradora do condomínio.

Auditoria preventiva: serve para averiguar se as contas estão sendo gerenciadas de forma adequada, procurando evitar possíveis inconvenientes futuros. O ideal é que seja feita mensalmente ou a cada três meses.

Dentro do papel de trabalho dos Auditores, chamado workpapers, são verificados com muito cuidado: 

  • Atas de assembleia, 
  • Estatutos, 
  • Regimento Interno, 
  • Convenção do condomínio, 
  • Pareceres do Conselho Fiscal, 
  • Balancetes,
  • Prestação de Contas Mensais, 
  • Verificação das principais contas mensais, 
  • Recibos, 
  • Notas Fiscais de compras de materiais, 
  • Relatórios de inadimplentes, 
  • Recolhimento de impostos e contribuições sindicais e sociais, 
  • Folha de Pagamento de seus colaboradores, 
  • Recolhimento de seus encargos, 
  • Contratos de Profissionais terceirizados pelo condomínio.

B) Quando o condomínio deve contratar uma auditoria?

A auditoria para condomínio não deve ser contratada apenas quando há desconfiança em relação ao síndico e sua prestação de contas.

Em muitos casos, faz parte de uma boa prestação de contas a posição imparcial do auditor ao apresentar seu relatório referente às realizações de uma administração condominial. 

Transmite maior tranquilidade para os condôminos, a questão de transparência dos atos praticados pelo síndico. 

Contudo, quando há desconfiança e insatisfação dos recursos aplicados pela administração, a melhor forma de mostrar a lisura dos atos praticados é na aplicação de uma auditoria imparcial. 

Essa auditoria vem corroborar e esclarecer as dúvidas existentes, evidenciando os atos e fatos da administração. 

Assim é recomendado que todo condomínio contrate um serviço de auditoria preventiva, realizada todos os meses ou a cada três meses. 

Tudo isso para conferir se está tudo certo com a prestação de contas e se há formas de aperfeiçoar a contabilidade. 

De forma geral, a prática é recomendada para condomínios grandes que movimentam montantes de dinheiro mensalmente e que precisam prestar contas para um vasto número de condôminos.

C) Caso seja identificado um caso de fraude, o que deve ser feito no condomínio?

A auditoria constatando, através de evidências irrefutáveis a ocorrência de fraudes, o condomínio deve recorrer à Justiça. 

A administração do condomínio, sendo realizada pelo síndico, poderá processado esse pelo crime de apropriação indébita, previsto no Art. 168 do Código Penal Brasileiro. 

Contudo se a ocorrência de fraude for responsabilidade da administradora de condomínio, o síndico pode recorrer a justiça, cobrando os valores pagos em dobro.

Nesse sentido, recomendamos a participação dos moradores em reuniões de assembléia, visando sempre o conhecimento sobre os atos praticados pela administração. 

Auditorias em condomínios trazem mais transparência e confiança ao trabalho do síndico, pessoa singular na qualidade de vida dos moradores, que zela pelo bem comum e bem social com preservação do patrimônio.

Brasília 14 de novembro de 20

Paulo César de Melo Mendes

Dr. em Ciências Contábeis pela UnB

Contador e Auditor CRC.DF.8.900/05

CEO da Mendes Auditoria Contábil Ltda

Professor Universitário

Referências

ABRASSP – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SÍNDICOS E SINDICOS PROFISSIONAIS. 

Sitio: /Downloads/DOC_PARTICIPANTE_EVT_4542_1505997271860_K-Comissao-Permanente-CAS-20170921EXT044_parte8593_RESULTADO_1505997271860.pdf

Brasil, Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

____, Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, Institui o Código Civil. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm.

https://www.sindiconet.com.br/informese/direitos-e-deveres-do-condomino-art-1335-e1336-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios

https://blog.townsq.com.br/auditoria-em-condominios/#:~:text=Por%20causa%20disso%2C%20auditorias%20em,trabalho%20do%20s%C3%ADndico%20flua%20corretamente.

 

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